从2021年三道红线开始，国内住宅地产，受到了较为严厉的调控，房价、市场预期都发生了变化。过去买房投资躺赢的方法，似乎不灵了。

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接着， 2022年的四季度，国内地产政策忽如一夜春风来，金融十六条、地产三箭齐发，加上房地产又被重新定位为国民经济的支柱产业。

政策春风来袭，2023年房地产还能投吗？还会像过去那么火吗？变革当中，会有哪些机遇值得把握？

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2023年中国房地产市场宏观环境是非常有利的

Q：铁狮门如何看待2023的中国房地产投资环境？有哪些机遇？铁狮门2023年的重点布局方向是什么？

陈志超：2023年，中国房地产市场正在逐步从探底走向稳定化。随着宏观经济政策和防疫政策优化、流动性的支持，还有资本市场、股权跟债权，以及公募Reits面向房地产进一步开放，相信2023年中国房地产市场宏观环境是非常有利的。

铁狮门在新的环境中将主要采取三大策略：

第一，关注压力资产和困境资产的机会。

第二，关注新经济赛道，一个是生命科学，一个是长租公寓。

第三个是城市综合体的项目。

在这类资产上，在新的政治和经济的形势之下，我们会更谨慎。在锁定终端使用者的基础上再去开发中国一线城市的城市综合体。我们的定位主要是希望能够打造城市的地标。当然也要能够获得优质的、价格合理的地块，然后吸引优秀的企业入驻。

Q：铁狮门在2022艰难的环境中，取得了哪些成绩？有哪些喜讯可分享？

陈志超：在2022年，铁狮门在微光前行，取得了不错的成绩。

最新的一个好消息是，铁狮门完成了上海尚浦中心10栋办公楼的整体退出，这是2022年中国最大规模的房地产交易之一，总金额76亿。这也是18个月内铁狮门在尚浦领世成交的第二笔重大交易。

第二个好消息是，铁狮门完成了上海长宁项目的投资，并且按时开工。

另外，2022年铁狮门还迎来了北京六工汇项目和深圳后海汇项目的商场的开业，获得了很好的市场的反馈。

海外的业务方面也是有很多的亮点：

第一个亮点，铁狮门的一个生命科技平台成功地募集了30亿美元，并且在全球投资了12个生命科学的实验室，九个在美国，三个在欧洲。

第二，也有一些资产的退出，其中有一个是在旧金山，是铁狮门历史上极成功的项目之一。

所以，地产投资把握不同的投资机会才是重点，这个行业始终都是充满机会的。

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为什么在当下，长租公寓是投资机会？

Q：铁狮门对中国长租公寓市场发展的判断是什么？为什么选择当下的时间节点进入？

陈志超：根据发达国家的经验，长租公寓的抗周期性和防御性都是较高的；叠加其现金流的稳定性良好等其他因素，在美国、日本、欧洲等发达地区，均属于认可度较高的资产类别。

但是过去几年，长租公寓在中国市场一直不温不火，主要原因：

第一， 就是中国的住宅市场价格上涨太快，大家普遍认为租不如买。

第二， 住宅价格太高，加上租金回报率低、融资成本高，所以在项目层面，如果用住宅来做长租公寓，基本上现金流都是负的。

第三， 长租公寓缺乏大宗交易的流动性，所以大家在探索这个产业到底怎么样进行投资。

但是在2021年开始，中国市场政策发生了一些比较大的变化，成为进入长租公寓市场的契机。

第一，政府鼓励非改居，出台了一系列的配套政策。

也就是说，可以不用昂贵的住宅来做长租公寓，可以把办公楼、酒店，或其他类别资产改造成为长租公寓，这就大大降低了资产的进入成本，进而有望提高净租赁收益率，这就带来了价值创造的机会。

第二， 长租公寓非改居的情况下，增值税、房地产税大幅降低，有利促进了长租公寓市场发展。

第三，退出通道增加。在资本市场上，政府大力鼓励公募Reits发展，长租公寓公募REITs也渐行渐近

第四， 在需求端， 00后在工作、租房上与70后、80后、90后看法很不一样，他们追求更高品质的生活，希望能够有更多的配套设施等，是未来长租公寓发展的重要推动力。

基于这些，铁狮门看到了价值增值的崭新机会，所以今天要在这个赛道上大力发展。

Q：长租公寓投资是怎么赚钱的？

陈志超：想通过长租公寓赚到钱，背后这种专业化、精细化的专业运营是很重要的。

首先，要能够识别、买到便宜的资产；

第二，还要能够低成本改造成有品质的公寓，来提升租金，保证现金流；

第三，资产管理能力，能够形成一个资产包在未来进行交易。

第四， 在退出方面，有像险资这样的长期资金，未来是主要的一个买家；另外，未来也可以通过Reits的方式，在二级市场来实现退出。

Q：中国长租市场发展空间有多大？有哪些发展趋势？

陈志超：从全球的角度来说，长租市场是一个巨大的市场。在欧洲和美国，是房地产市场里面一个重要的分支，占的比例是非常大的。中国还处于初级的阶段。

我们看到中国长租市场的几个发展趋势：

第一， 机构化的比例会进一步地提高。在美国，机构投资者的资金占到了长租市场的30%，在英国占到42%。相信在中国未来，长租公寓市场机构化占比还会进一步地提高。

第二， 长租公寓Reits的试点会进一步扩大，从现在的保障型的长租公寓，扩展到市场化长租公寓。长期资金的介入，也会加速机构化资本在长租公寓市场的占有率提高。

第三， 长租公寓资产在整个中国房地产市场中占比还是偏低的，未来还是有很大的增长空间。

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铁狮门在长租公寓市场的投资经验

Q：铁狮门考察投资长租公寓有哪些主要指标？

陈志超：第一，我们只做一线城市。

我们关注流动人口比较多、年轻人比较多的、有大量优秀企业的城市，所以目前基本上定义在北上广深四个一线城市。

第二，要交通便利。

第三，一定是选择适合改造成长租公寓的资产。并不是所有的酒店都是适合改造的，在空调、机电、层高等方面都要满足未来住宅需求，我们才会去并购。

第四，规模还不能太小，单个资产基本上都需要有两百个房间，或者是两百套这个公寓以上。

基于这些条件，我们还要进行详细的财务测算，这是非常关键的。要能达到4.5%到5%净租金收益率，这决定了能够高于现在的LPR，同时也能有一定的未来租金成长性，最后实现变现的增值。

Q：铁狮门在海外参与长租公寓的成绩如何?

陈志超：我们在美国和欧洲加起来，目前大约有三万套长租公寓，分布在纽约、长岛、华盛顿等城市。

这些城市相对来说土地价格便宜，建设成本美国比中国要贵一些，但是整体的收益率非常不错。

Q：请介绍一下铁狮门的深圳服务式公寓项目。

陈志超：深圳服务式公寓项目是铁狮门在中国的第一个长租公寓的项目。这个项目具有四大特点：

第一，好城市。为什么选择深圳？深圳是一线城市，在TMT和高科技领域非常发达，有巨大的流动人口，年轻白领也非常多，适合做长租公寓。另外，深圳的住宅价格非常贵，某种程度上已经超过上海。做长租公寓具有广阔的空间。

第二，好价格、好位置，这个项目本身，资产价格比较低，离地铁站又非常地近，在深圳应该是低于重置成本的地块。

第三，好运营。铁狮门有强有力的合作伙伴辉盛阁，我们结合双方优势共同打造了这个中高端的长租公寓。

Q：铁狮门投资和运营长租公寓的优势和差异在哪里？

陈志超：中国目前的长租公寓赛道不算拥挤，现在整体上是两类运营者：一类是属于轻资产类型，主要为第三方物业提供管理，甚至这个物业都是二房东；

第二类就是重资产类型，像万科，持有一些长租公寓。

铁狮门的竞争力在于：

第一， 我们更多的是引入国际化理念，服务肯定会更细、产品更有设计感。

铁狮门从来不会、也不希望做的就是，为了中国长租公寓市场的占有率，去高价收购；

第二， 我们要讲究的是投一个必须成功一个。

这种前提下，现在的时间节点是非常不错的。因为经过三年的疫情，会有大量的不良资产需要进行改造，我们是看到了市场这个结构性的机会，才愿意进入这个市场。

Q ： 长租公寓如何退出？

陈志超：长租公寓的退出分单项目退出和多项目退出两种,我们更倾向于做长租公寓的资产包整体实现退出。

长租公寓本质性是一种现金运营类资产，这种资产依赖的还是大宗交易的退出，或者是资本市场退出。

Q ： 长租公寓退出的周期一般会有多长？

陈志超：预计大约四年。

一年的时间改造；两年通过市场推广实现客户的黏性或者是产品本身能够定下来，达到租赁稳定到九十以上；最后一年，全力争取退出。

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2023年的地产投资建议

Q ： 送给投资者朋友们，在2023年投资房地产的一些建议。

陈志超：投资中国一线城市优质地段的资产，更多的要关注另类资产配置。

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